Immobilienwertermittlung
Bei Immobilienkauf oder -verkauf, bei Vermögensauseindersetzungen wie z.B. Scheidung oder Erbschaft sowie aus steuerlichen Aspekten wird mitunter eine Wertschätzung oder der Marktwertermittlung benötigt. Auf Basis des Baugesetzbuches (BauGB) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wird der Marktwert bzw. Verkehrswert ermittelt. Dabei definiert das BauGB den Verkehrswert wie folgt: "Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." Wichtige und objektive Kriterien des Verkehrswertes sind somit der Zustand der baulichen Anlage, die Lage, die Ausstattung sowie die aktuelle Immobilienmarktsituation.
Um den Verkehrswert des zu bewertenden Objektes zu bestimmen, existieren grundsätzlich verschiedene Wertermittlungsverfahren. Für jedes Objekt muss deshalb individuell das am besten geeignete Wertermittlungsverfahren bestimmt werden.
Vergleichswertverfahren
Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen.
Ertragswertverfahren
Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Soweit die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlichen Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen, kann der Ertragswert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden.
Sachwertverfahren
Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert ermittelt. Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren zu berücksichtigen. Der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ist ausgehend von den Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung zu ermitteln.
Der Wert des Bodens ist ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück und kann im Vergleichswertverfahren oder auch auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden.
Leistungen auf einen Blick:
- Marktwertschätzung
- Grundstückswertermittlung
- Verkehrswertgutachten nach BauGB und ImmoWertV
